房贷提前还款利息怎么算

商业贷款:

商业基准利率:半年内(含6个月)贷款,基准利率:4.35%
半年至一年(含1年)贷款,基准利率:4.35%
一至三年(含3年)贷款,基准利率:4.75%
三至五年(含5年)贷款,基准利率:4.75%
五年以上贷款,基准利率:4.90%

(一)等额本息还款法:

等额本息就是每月的还款额是同一个的,等本金是指在贷款期限内,每月还银行的本金都是同样的,由于利息是逐月递减的,所以每月的还款额会越来越少。
1.每月月供额=〔贷款的本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

2.每月应还利息=贷款的本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
3.每月应还本金=贷款的本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
4.总利息=还款月数×每月月供额-贷款的本金

(二)等额本金还款法:

1.每月月供额=(贷款的本金÷还款月数)+(贷款的本金-已归还本金累计额)×月利率
2.每月应还本金=贷款的本金÷还款月数
3.每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款的本金-已归还本金累计额)×月利率
4.每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款的本金÷还款月数×月利率
5.总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2
6.还款月数-总贷款额说明:月利率=年利率÷12 15^4=15×15×15×15(15的4次方,即4个15相乘的意思)

上述利率=12*月利率=基准利率*上浮/折扣比例(例如:基准利率4.9%*1.15),上浮比例常用:0.9、0.95、1、1.05、1.10、1.15、1.20、1.25

公积金贷款:
1、计算公式:贷款额度=借款人住房公积金月缴存工资基数×12个月×30%(还款能力系数)×货款年限+借款人缴存余额×5倍。
此处借款人为单职工缴存家庭时,按单人计算;双职工缴存家庭的,按夫妻双方共同计算。
2、最高额度:借款人为单职工缴存家庭时,不得超过50万;双职工缴存家庭不得超过60万

公积金基准利率:五年以下(含5年)贷款,基准利率:2.75%
五年以上贷款,基准利率:3.25%

等额本息还款法:

每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金

等额本金还款法:

每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

每月应还本金=贷款本金÷还款月数

每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率

总利息=还款月数×(总贷款额×月利率-月利率×(总贷款额÷还款月数)*(还款月数-1)÷2+总贷款额÷还款月数)

月利率=年利率÷1215^4=15×15×15×15(15的4次方,即4个15相乘的意思)

组合贷款:
公积金贷完后剩余部分用商业贷款(比如:总房款100万,首付:30,公积金贷了40万,剩下的30万用商业贷)

等额本息还款法:

每月月供额=商业(等额本息)每月月供额+公积金(等额本息)每月月供额

每月应还利息=商业(等额本息)每月应还利息+公积金(等额本息)每月应还利息

每月应还本金=商业(等额本息)每月应还本金+公积金(等额本息)每月应还本金

总利息=商业(等额本息)总利息+公积金(等额本息)总利息

等额本金还款法:

每月月供额=商业(等额本金)每月月供额+公积金(等额本金)每月月供额

每月应还本金=商业(等额本金)每月应还本金+公积金(等额本金)每月应还本金

每月应还利息=商业(等额本金)每月应还利息+公积金(等额本金)每月应还利息

每月月供递减额=商业(等额本金)每月月供递减额+公积金(等额本金)每月月供递减额

总利息=商业(等额本金)总利息+公积金(等额本金)总利息

 

综上诉述:

1、等额本金一开始每月还款本金占大部分,利息占小部分,以后每年月还款本金占比会越来越大,利息占比越来越小,利息最低;

2、等额本息一开始每月还款本金占小部分,利息占大部分,以后每年月还款本金占比会越来越大,利息占比越来越小,利息相对较高;

3、房贷提前需要还款至少1年之后可以有3次提前还款的机会;

4、满足提前还款条件后,是不需要额外缴纳违约费的;

5、房贷提前还款利息已经在之前月供中,不需要再额外支付。